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Qué es exactamente
Un avalúo comercial es un dictamen técnico elaborado por un perito valuador certificado. Su objetivo es determinar el valor comercial de un inmueble a una fecha específica —no "en general", sino al día que se emite—, integrando tres grupos de variables:
Condiciones físicas y legales
Cómo está construido y cómo está de papeles.
Entorno urbano y económico
Dónde está y qué pasa alrededor.
Tendencias del mercado
Cómo se está moviendo la zona.
El resultado representa el precio más probable de venta bajo condiciones normales de mercado.
Es decir: no es lo que te gustaría que valiera, ni lo que pagaste. Es lo que el mercado pagaría hoy, sustentado con números.
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Para qué sirve
Estos son los diez usos por los que la gente pide un avalúo comercial:
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Cómo se hace, paso a paso
Ocho pasos. Ninguno se salta: cada uno sostiene al siguiente.
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1
Solicitud
Se define la finalidad, el tipo de inmueble y el alcance. Aquí se decide qué clase de avalúo te toca.
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2
Documentación
Revisión de la situación jurídica y técnica legal del inmueble.
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3
Inspección física
El perito va al inmueble: ubicación, superficie, calidad de construcción, estado de conservación, servicios y reporte fotográfico.
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4
Investigación de mercado
Ventas, ofertas vigentes, operaciones recientes y tendencias económicas de la zona.
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5
Análisis técnico
Uso de suelo, potencial de desarrollo, plusvalía, riesgos y factibilidad de aprovechamiento.
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6
Métodos de valuación
Se aplican los enfoques que correspondan al caso (los cuatro, aquí abajo).
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7
Conciliación
Análisis técnico para determinar el valor más representativo entre los que arrojaron los métodos.
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8
Dictamen
Emisión formal con descripción, cálculos, fundamentos y la firma del perito. Esa firma es la que le da efecto ante el banco, el notario o el juzgado.
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Los cuatro métodos
Un solo método casi nunca cuenta la historia completa. Por eso se aplican los que correspondan y después se concilian.
Método 1
Comparativo de mercado
Qué se ha vendido parecido, en la misma zona, y cómo se compara con el tuyo.
Método 2
Físico o de costos
Cuánto costaría reponerlo hoy, menos lo que se ha depreciado con los años.
Método 3
Capitalización de rentas
Cuánto produce de renta y qué vale ese flujo. Clave en inmuebles de inversión.
Método 4
Método residual
Para terrenos con potencial de desarrollo: se parte del proyecto que puede construirse encima.
Ver la guía del método residual05
Qué papeles necesitas
Depende de si el propietario es una persona o una empresa. Reúnelos completos de una vez y el avalúo sale más rápido.
Persona física
- Escritura pública o boleta predial
- Recibo de agua
- Identificación oficial y CURP
- Plano o régimen de condominio
Persona moral
- Acta constitutiva
- Poder del representante
- Constancia de situación fiscal
- Identificación del representante
¿Te falta alguno o no sabes cuál aplica en tu caso? Pregúntanos antes de juntar todo.
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Cuánto tarda
Contando desde que está la documentación completa y hecha la visita.
Vivienda
2 a 4
días hábiles
Local comercial
3 a 5
días hábiles
Nave industrial
5 a 7
días hábiles
Especiales
Según alcance
Se define en la cotización
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Qué recibes al final
Un avalúo no es una hoja con un número. Es un expediente completo:
Avalúo comercial firmado
Reporte fotográfico completo y planos de ubicación
Investigación de mercado y memoria de cálculo
Aquí es donde ves de dónde salió el número.
Conclusiones del valor comercial
Formato digital en PDF y copia impresa
La impresa, si la pides.
¿Empezamos?
Dinos qué inmueble es y para qué lo necesitas.
Te decimos qué avalúo aplica, qué papeles juntar y cuánto cuesta. La asesoría no tiene costo y la resolvemos por WhatsApp.
Ing. Ricardo Uribe Brambila
Perito Valuador · Appraisal Group S.C. · 31 años en el sector