Guías del despacho

Guía 02 · Terrenos y desarrollo

¿Qué es un avalúo por método residual?

Es la forma correcta de valuar un terreno con potencial de desarrollo. En vez de preguntarse cuánto vale el suelo, se parte de lo que puede construirse encima —y se trabaja hacia atrás.

Ing. Ricardo Uribe Brambila · Perito Valuador 9 minutos de lectura
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En una frase

El terreno vale lo que sobra del proyecto después de pagar todo lo que cuesta construirlo y la utilidad del desarrollador.

Qué es La fórmula Cuándo se usa Cómo se hace Qué papeles Cuánto tarda Qué recibes

01

Qué es exactamente

Es una metodología para determinar el valor comercial de un terreno con potencial de desarrollo, estimando el valor presente del proyecto inmobiliario que puede construirse sobre él.

La diferencia con un avalúo normal es de dirección. Un avalúo comparativo pregunta «¿a cómo se han vendido terrenos parecidos?». El residual pregunta «¿qué se puede construir aquí, cuánto se vendería, cuánto costaría hacerlo… y cuánto queda para el suelo?».

Por eso es el método correcto cuando el valor del terreno no está en lo que es hoy, sino en lo que puede llegar a ser.

Planos arquitectónicos extendidos sobre un escritorio
Antes de valuar el suelo hay que dibujar —en papel— el proyecto que cabría encima.

02

La fórmula

Todo el método cabe en un renglón. El valor del terreno se obtiene restando, del valor esperado de venta del proyecto, todos los costos de desarrollarlo y la utilidad razonable del desarrollador:

Se parte de

Valor de venta del proyecto

Todo lo que se vendería: viviendas, locales, estacionamientos.

Se le resta

Costos totales de desarrollo

Construcción, urbanización, gastos indirectos, financieros, comercialización e impuestos.

Y se le resta

Utilidad del desarrollador

Lo que razonablemente debe ganar quien se arriesga a construirlo.

Lo que queda es

Valor comercial del terreno

Dicho en corto: el suelo vale lo que sobra. Si el proyecto que cabe ahí no da para pagar la construcción, los gastos y una ganancia sensata, el terreno vale menos —por más que el vecino pida otra cosa.

Planos junto a gráficas de análisis financiero
La corrida financiera es la que decide si el número del terreno se sostiene.

03

Para qué sirve

Determinar el valor comercial del terreno

Analizar la factibilidad económica del proyecto

Conocer el potencial de desarrollo

Apoyar negociaciones de compra

Obtener financiamiento

Respaldar decisiones de inversión

04

Cuándo se usa

Si tu terreno entra en alguno de estos casos, el método residual es el que aplica:

Terrenos para vivienda
Hoteles
Desarrollos verticales
Usos mixtos
Fraccionamientos
Proyectos turísticos
Parques industriales
Terrenos con cambio de uso de suelo
Centros comerciales

05

Cómo se hace, paso a paso

Diez pasos. Es más largo que un avalúo normal porque hay que diseñar —en papel— el proyecto que cabría ahí.

Vista aérea de lotes y predios urbanos
La investigación urbana —uso de suelo, COS, CUS, alturas— define cuánto se puede construir.
  1. 1

    Definición del objetivo

    Finalidad, tipo de desarrollo, horizonte y fecha.

  2. 2

    Revisión documental

    Análisis legal y técnico del predio.

  3. 3

    Inspección física

    Superficie, topografía, forma, accesos, servicios, colindancias, restricciones físicas y entorno.

  4. 4

    Investigación urbana

    Uso del suelo, COS, CUS, alturas, densidad, restricciones, áreas de cesión y normatividad municipal. Esto es lo que define cuánto se puede construir.

  5. 5

    Investigación de mercado

    Terrenos comparables, proyectos en desarrollo, valores de venta, absorción y plusvalía.

  6. 6

    Desarrollo del proyecto hipotético

    Viviendas o locales, superficie vendible, áreas comunes, estacionamientos y amenidades.

  7. 7

    Estimación de ingresos

    Precio de venta, ingresos totales, calendario de ventas y valor presente de ingresos.

  8. 8

    Estimación de costos

    Urbanización, construcción, instalaciones, licencias, derechos, supervisión, comercialización, gastos financieros, impuestos y utilidad del desarrollador.

  9. 9

    Aplicación del método residual

    Se aplica la fórmula con los números que arrojaron los pasos anteriores.

  10. 10

    Dictamen

    Descripción del predio, análisis urbano, estudio de mercado, proyecto conceptual, corrida financiera, memoria de cálculo y valor comercial del terreno.

06

Qué papeles necesitas

Son cinco frentes. Lo que marca «si existe» no es obligatorio, pero ayuda mucho a afinar el resultado.

Jurídica

Escritura pública Certificado de libertad de gravamen Predial vigente Recibo de agua Identificación del propietario

Técnica

Plano topográfico Levantamiento georreferenciado Plano catastral Plano arquitectónico (si existe) Mecánica de suelos (si existe) Proyecto preliminar (si existe)

Urbanística

Uso del suelo COS y CUS Densidad Alturas permitidas Restricciones Alineamiento y número oficial Factibilidades de servicios

Comercial

Estudios de mercado Ventas comparables Proyectos similares Valores de comercialización Ritmo de absorción

Financiera

Costos de construcción Presupuestos Costos de urbanización Costos indirectos Gastos financieros Costos de comercialización Tasa de descuento Utilidad esperada del desarrollador

¿No tienes todo? Se puede empezar con lo jurídico y lo urbanístico; el resto lo levantamos nosotros.

07

Cuánto tarda

Un residual toma más que un avalúo comercial: hay que diseñar el proyecto y correr la parte financiera.

Terrenos urbanos pequeños

5 a 10

días hábiles

Desarrollos habitacionales

10 a 20

días hábiles

Proyectos de gran escala

15 a 30

días hábiles

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Qué recibes al final

Nueve piezas. Varias de ellas te sirven aunque no vendas el terreno: el proyecto conceptual y la corrida financiera son material de trabajo.

Entrega y firma de un dictamen profesional
El dictamen final incluye el proyecto conceptual, la corrida financiera y la memoria de cálculo.
1

Dictamen de valor residual

2

Estudio de mercado

3

Análisis del mejor y más rentable uso

4

Proyecto conceptual

5

Corrida financiera

6

Memoria de cálculo

7

Valor comercial del terreno

8

Reporte fotográfico

9

Archivo PDF y versión impresa (si se solicita)

¿Empezamos?

Cuéntanos del terreno y de lo que tienes en mente.

Con la superficie, la ubicación y el uso de suelo ya podemos decirte si el residual es el método que te conviene y cuánto costaría. Sin compromiso.

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Ing. Ricardo Uribe Brambila

Perito Valuador · Appraisal Group S.C. · 31 años en el sector

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Preguntas frecuentes

Las dudas que más nos llegan.

¿Qué es un avalúo por método residual?

Es la metodología para determinar el valor comercial de un terreno con potencial de desarrollo, estimando el valor presente del proyecto inmobiliario que puede construirse sobre él.

¿Cómo se calcula el valor del terreno?

Se resta del valor esperado de venta del proyecto todos los costos necesarios para desarrollarlo —construcción, urbanización, gastos indirectos, financieros, comercialización e impuestos— y la utilidad razonable del desarrollador. En fórmula: valor del terreno = valor de venta del proyecto − costos totales de desarrollo − utilidad del desarrollador.

¿Cuándo se utiliza?

En terrenos para vivienda, desarrollos verticales, fraccionamientos, parques industriales, centros comerciales, hoteles, usos mixtos, proyectos turísticos y terrenos con cambio de uso de suelo.

¿Cuánto tarda?

Terrenos urbanos pequeños de 5 a 10 días hábiles; desarrollos habitacionales de 10 a 20; proyectos de gran escala de 15 a 30 días hábiles.

¿Qué entrega el dictamen?

El dictamen de valor residual, el estudio de mercado, el análisis del mejor y más rentable uso, el proyecto conceptual, la corrida financiera, la memoria de cálculo, el valor comercial del terreno, el reporte fotográfico y el archivo PDF, con versión impresa si se solicita.